Nesse tipo de contrato alguns aspectos são de extrema importância para garantir que o negócio jurídico seja 100% seguro. 

Ao locar um imóvel a empresa busca iniciar/expandir seus negócios em um local propenso ao sucesso e isso geralmente envolve investimento, tanto de tempo para que seja o local ideal – conforme a atividade a ser desenvolvida, bem como financeiro – de acordo com a estrutura física e eventuais reformas necessárias. 

Nesse contexto, surge o que chamamos usualmente de “ponto comercial”. O empreendedor aposta que todo esse investimento aplicado será convertido em sucesso e que o local escolhido para a sede/filial de sua empresa será reconhecido pelo público. Seja qual for o tipo do seu empreendimento, o ponto comercial é crucial para a captação de clientes e, consequentemente, para a prosperidade da empresa. 

Um dos meios pelos quais o ponto comercial pode ser resguardado é pelo chamado direito à renovação. Por meio deste, o contrato de locação poderá ser renovado, independentemente da vontade do locador. Entretanto, para que esta garantia seja assegurada e, consequentemente, o investimento realizado no local alugado seja preservado, alguns requisitos previstos na Lei nº 8.245/91 precisam ser analisados previamente.

O prazo de vigência da locação é um desses requisitos que devem ser pensados pelas partes no momento que estão formalizando o negócio, na medida em que a legislação prevê que tal contrato deve ter um período de vigência de pelo menos cinco anos. Outro aspecto importante é que o documento precisa ser escrito, tratando-se de um requisito formal.

Além disso, para que tal direito seja assegurado, faz-se necessário que o inquilino esteja explorando o mesmo ramo por, no mínimo e ininterruptamente, três anos.

Preenchidos tais requisitos, resguardadas as exceções previstas em lei, o direito de renovação é garantido ao locatário, que poderá invocá-lo, inclusive, judicialmente. Contudo, no caso de ajuizamento de ação renovatória, alguns prazos deverão ser seguidos pelo interessado a fim de que seja evitada a perda de seu direito, são eles: prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses antes da data prevista para a finalização da vigência do contrato. 

Ainda, é válido destacar que é considerada nula a cláusula do contrato de locação comercial que tenha como objetivo afastar o direito à renovação. 

Se a sua empresa ou se você, pessoa física, é o locador (proprietário do imóvel), seu direito de propriedade também está assegurado pela legislação, pois em determinados casos o proprietário do imóvel não é obrigado a renovar o contrato de locação, mesmo que os requisitos anteriormente elencados tenham sido preenchidos. Um desses casos, por exemplo, é se você vier a utilizar o bem para si próprio, desde que o ramo para qual o imóvel for destinado não seja o mesmo do locatário anterior. 

O referido exemplo, por sua vez, não se aplica às situações envolvendo os shopping centers, na medida em que o fundamento do imóvel ser utilizado pelo próprio locador não pode ser usado como base para a recusa da renovação.

O Poder Público também possui a prerrogativa de determinar que o locador não é obrigado a renovar o contrato de locação por ter que realizar obras no imóvel que o transformem significativamente ou que, em decorrência de tais reformas, possam aumentar seu valor ou da própria locação em questão.

Estas são algumas das questões relevantes que deverão ser consideradas no momento em que um contrato de locação comercial é formalizado. Além destas, revela-se oportuno destacar, por fim, ponderações acerca das benfeitorias realizadas no imóvel locado, caso não seja aplicada a renovação da locação e ocorra a rescisão do contrato.

Acerca disso, a legislação vigente prevê que, sendo realizadas as benfeitorias necessárias mesmo sem a autorização do locador, ou sendo promovidas as chamadas benfeitorias úteis com a autorização do locador, caberá a indenização ao locatário e será possível o direito de retenção, salvo disposição em contrário expressa no contrato. Ainda, sendo o caso das chamadas benfeitorias voluptuárias, não há direito de indenização por parte do locatário, podendo estas ser retiradas pelo inquilino ao final da locação, observada a estrutura do imóvel. 

Tem-se como necessárias aquelas benfeitorias que objetivam a conservação do imóvel. As úteis são aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem. Já as voluptuárias, são aquelas que apenas o tornam mais agradável, mas não influenciam no uso do imóvel. 

Por todo o exposto, embora a locação comercial seja comum no mundo dos negócios, é importante que as tratativas entre as partes sejam submetidas à análise de profissional da área para que o documento tenha segurança jurídica e o direito de todos os envolvidos seja resguardado. 

*Locador = Proprietário do imóvel

*Locatário = Inquilino

Autora do artigo: Hellen C. A. Milani – Advogada

*Imagem meramente ilustrativa.